OPTIMALISASI PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK (PNBP) MELALUI PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA (BMN) MENGGUNAKAN ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU) (STUDI KASUS TANAH PADA LPP RRI BENGKULU)

Barang Milik Negara (BMN) yang tidak digunakan dalam penyelenggaraan tugas dan
fungsi pemerintahan berdasarkan laporan pengawasan dan pengendalian, portofolio aset dan
dinyatakan idle dilakukan upaya optimalisasi, BMN yang akan dioptimalkan dan menjadi
objek penelitian adalah lahan/tanah milik Lembaga Penyiaran Publik (LPP) Radio Republik
Indonesia (RRI) Bengkulu yang terletak di Jalan Halmahera Kelurahan Surabaya, Kecamatan
Sungai Serut, Kota Bengkulu, Provinsi Bengkulu. Lahan/Tanah tersebut memiliki luas
39.000m2. Penelitian ini bertujuan untuk mengoptimalkan penerimaan Negara bukan pajak
(PNBP), mengidentifikasi secara jelas serta mendeskripsikan secara lengkap besaran potensi
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang dapat diterima secara optimal melalui
pemanfaatan lahan dan alternatif penggunaan pada Barang Milik Negara. Untuk mengetahui
hasil optimal dalam pemanfaatan tersebut dapat menggunakan analisis Highest And Best Use
(HBU) atau penggunaan tertinggi dan terbaik.
Dengan menggunakan analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best
Use) dilakukan analisis terhadap aspek fisik, aspek legal, aspek keuangan dan produktivitas
maksimum. Analisis Kelayakan Fisik Kriteria memungkinkan secara fisik meliputi : (1)
lokasi lahan, (2) aksesibilitas (3) utilitas (4) ukuran dan bentuk lahan (5) luas lahan. 2. Aspek
legal. Dalam aspek legal terdapat tiga hal yangdapat ditinjau, yaitu zoning dan peraturan
bangunan (building code) meliputi Garis Sempadan Bangunan (GSB), Koefisien Dasar
Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Koefisien Daerah Hijau (KDH),
serta surat kepemilikan. Pada aspek keuangan kriteria yang digunakan untuk menentukan
kelayakan suatu usaha antara lain biaya investasi, Net Present Value (NPV), Payback Period
(PP), Internal Rate or Return (IRR), pendapatan, pengeluaran dan analisis Produktivitas
yang maksimal (Maximally Productive).
Beberapa pilihan alternatif pengembangan lahan yang diteliti antara lain hotel,
komplek rumah toko (ruko), pusat perbelanjaan, taman kota dan pergudangan. Setelah
menerapkan metode Highest and Best Use (HBU) untuk penentuan alternatif bangunan pada
lokasi lahan di LPP RRI Kota Bengkulu. Beberapa alternatif pilihan penggunaan
pembangunan tereliminasi, apabila alternatif penggunaan tersebut tidak memenuhi aspek
kriteria tahapan analisis. Taman kota tereliminasi pada aspek finansial, hal ini dianggap tidak
cukup menguntungkan karena taman kota merupakan fasilitas umum yang tidak memberikan
pendapatan bagi pertumbuhan ekonomi atau pendapatan negara, alternatif penggunaan
sebagai pergudangan dilihat dari posisi lahan berada pada area perkantoran dan pemukiman
penduduk tidak disarankan untuk dibangun pergudangan karena akan mengganggu aktivitas
dan kenyamanan masyarakat sekitar, alternatif ini tereliminasi pada aspek fisik. Alternatif
pusat perbelanjaan terelimisasi pada kondisi pasar terhadap permintaan penawaran. Dengan pertimbangan pusat perbelanjaan yang ada sejak lama di Bengkulu masih sepi pengunjung
(Mega Mall Bengkulu)
Kesimpulan alternatif bangunan yang dapat menghasilkan nilai properti tertinggi
adalah membangun hotel dengan nilai NPV pembangunan hotel Rp.1.847.844.037.691,42,.
Alternatif ini menghasilkan nilai lahan tertinggi setelah bangunan beroperasional pada 2
tahun kedepan sebesar Rp.2.500.000/m2 dan nilai produktivitas masksimum sebesar 100%
pada tahun berikutnya. Alternatif properti pilihan pada lahan tersebut layak untuk dibangun
hotel 16 lantai yang dirancang sesuai karakter gedung bertingkat untuk zonasi gempa dan
direncanakan struktur gedung beton bertulang menggunakan Sistem Rangka Pemikul Momen
Khusus sesuai dengan SNI 03-2847-2002 dan SNI 1726-2002.